Amortissement LMNP

Un amortissement LMNP permet, pour un statut de loueur meublé non professionnel dit LMNP, de s’appliquer sur les composantes de son acquisition, immobilier et mobilier hors terrain. Cet amortissement consiste en l’étalement du coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement se présente comme une charge fiscale qui s’additionne sur d’autres charges afin de réduire les coûts finaux des impôts.

Qu'est ce que l’amortissement ?

L’amortissement d’une location meublée non professionnelle permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes. En effet, cela offre une ventilation sur les différents composants du bien, et avec des durées spécifiques d’amortissement. Pour une ventilation, elle émane d’une évolution fiscale auquel le bien doit est divisé en éléments principaux pour former les composants. Il est considéré qu’une durée moyenne d’amortissement d’un bien est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie que le bien perdra sa valeur chaque année pendant une durée moyenne, en fonction de la valeur du bien à la date de début d’activité.

Principe de l’amortissement LMNP

L’investissement en location meublée offre un moyen de gagner d’autres revenus dont le but est d’assurer le patrimoine. Il s’agit d’un placement offrant au titulaire d’augmenter ses revenus grâce au versement d’un loyer mensuel. Cela le permet ainsi d’agrandir son pouvoir d’achat.

facilites

En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :

  • La valeur hors taxe de l’immobilier hors terrain
  • Le montant des frais d’acte
  • La valeur hors taxe du mobilier
  • Des frais d’agence

Le principe autorise alors pour chaque investisseur locatif éligible à bénéficier d’une défiscalisation conséquente, en déduisant les charges inhérentes au placement des revenus locatifs. Les charges locatives impliquent entre autres les frais engagés pour les rénovations lourdes, les frais d’acquisitions, les intérêts d’emprunts et les charges locatives ou de copropriétés. L’amortissement de la valeur du bien, du mobilier, des frais de notaires et des équipements peut être également inclus dans les charges déductibles. Lorsque le résultat d’exploitation du bien est positif, l’amortissement LMNP est alors envisageable. Le processus ne doit en aucun cas générer un déficit foncier. De ces faits, l’amortissement du bien et de ses composantes est donné en pourcentage par rapport au montant global de l’investissement.

La durée de l’amortissement

La durée de l’amortissement d’un investissement en LMNP est variable pour chacune des composantes du bien immobilier. Par contre, la toiture, les gros œuvres, les frais d’acquisition et les équipements techniques disposent de leur propre durée. Il est offert à l’investisseur le choix de la durée d’amortissement, avec l’aide d’un professionnel. Il est ainsi possible d’amortir le bien loué en meublé sur une durée déterminée

L’immobilier est amortissable sur une durée de 20 à 60 ans et le mobilier est amortissable sur une durée de 5 ans

Les équipements et le mobilier bénéficient d’une durée d'amortissement allant de 5 à 7 ans.

Les composantes immobilières ont pour leur part une durée d’amortissement allant de 20 à 40 ans.

Les frais d’acquisition incluant les commissions, les frais de notaires et autres frais de dossiers, sont généralement amortis dès l’année d’acquisition.

Les conditions à respecter pour pratiquer l’amortissement

Les revenus perçus en provenance du local loué ne devront pas excéder les 23 000 € par an et ne devront pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Il faut respecter plusieurs conditions pour pratiquer l’amortissement comptable.

Approuver que le bien doit pouvoir se déprécier avec le temps

La valeur du bien doit être supérieure à 500€ HT

S’enregistrer auprès de l’administration fiscale pour obtenir le statut LMNP

Calcul de l'amortissement d'une location meublée

Le coût de l’amortissement annuel d’un local s’obtient par la division de sa valeur d’origine par son nombre d’années probable d’utilisation. Dans un cas général, il est possible d’amortir les biens sur des durées dites d’usage. Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Il n’est tout de même pas possible d’amortir les terrains, qui ne se déprécient en principe pas en raison du temps qui passe. Dans la mesure où il est assez difficile d’obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est souvent pratiqué une valeur forfaitaire représentant 10 à 20 % du prix global.

Amortissement immobilier

L’amortissement d'un bien immobilier consiste à déduire des recettes, les intérêts d’emprunt et la valeur de l’immobilier. De cette façon, la fiscalité du placement immobilier est réduite faisant suite à une exploitation professionnelle. L’amortissement est théorique de 25 à 50 ans. Cela est efficace pour effacer le revenu locatif, dont l’excédent est reportable sur un bénéfice futur pendant 9 ans.

Amortissement des travaux

Il existe deux périodes amortissables, relativement à l’affectation du bâtiment. Un bâtiment industriel peut être amorti sur 20 ans, à raison de 5 % par an. Pour un immeuble commercial ou de bureaux ou pour une habitation utilisée professionnellement, la durée amortissable est de 33 ans, donc 3 % par an. Dans un tel immeuble, des services sont fournis et s’usent moins vite. Aussi, comme la facture des travaux ne peut être déduite en une fois, il faut les amortir.

Amortissement du mobilier

Les mobilisations doivent être amorties dont le but de constater l’usure et la dégradation dans le temps. Le fait de comptabiliser permet d’étaler la charge sur plusieurs années. Le mobilier se définit par des biens meubles pour l’aménagement d’un local et l’usage qui en découle. Comptablement, c’est un élément corporel de l’entreprise, immobilisé la plupart du temps et donc amorti.

Les avantages de l'amortissement en LMNP

L’avantage essentiel de l’amortissement pour les loueurs en meublé est de leur permettre de calculer et d’en faire une déduction par rapport au titre des biens loués afin d’en tirer leur revenu fiscal. En une explication, l’amortissement correspond à l’exposition détaillée de la valeur du bien par une forme de charges fiscales pouvant être comptabilisées, selon la durée d’utilisation par son exploitant.