Location meublée
Fiscalité
Actuellement et se répétant assez souvent, des bailleurs effectuent des offres de location de logements déjà meublés. Au sein de ces types de location, le concept de logement meublé s’oppose donc à celui de logement vide. Au niveau juridique, le logement en location meublée correspond à un immeuble bâti, qui contient un ensemble d’effets mobiliers et qui sont indispensables à la vie quotidienne du locataire.
Qu'est ce que la location meublée ?
Il est défini que des biens mobiliers doivent composer un logement, pour que celui-ci puisse être qualifié de « meublé ». Selon la loi, il apparaît à travers la jurisprudence qu’un logement meublé doit au moins contenir certaines biens meubles comme le lit et les couvertures, la table, les chaises, les espaces de rangement, et le coin cuisine. D’autres articles constituent aussi le logement meublé comme les divers ustensiles et les petits accessoires de commodité. L’investissement location meublée permet de concevoir des revenus supplémentaires et de diversifier son patrimoine. C’est un placement qui permet au propriétaire de générer des revenus grâce au versement d’un loyer mensuel et d’augmenter ainsi son pouvoir d’achat. C’est un bon investissement lorsque l’on souhaite préparer son passage à la retraite. Il est possible d’acquérir des réductions d’impôts importantes par rapport à l’achat financé par les loyers versés.
Location meublée : les conditions pour effectuer un investissement
Le locataire doit signer un contrat de bail pour louer un logement meublé. Cela implique que le bailleur doit mettre à la disposition du locataire un logement meublé et décent.
Concernant le preneur, il s’engage pour une durée de 1 an au minimum. Mais certaines catégories de personnes comme les étudiants bénéficient d’une durée d’engagement assez courte.
Les revenus perçus du local loué ne devront pas excéder les 23 000 € par an et ne devront pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Le propriétaire qui perçoit les loyers aura l’obligation de déclarer ses revenus.
Le renouvellement du bail n’est en pas automatique, sauf s’il y est mentionné une clause contraire. Les deux parties ont le choix de définir les conditions du bail.
Une réglementation des locations meublées est mise en place pour défendre les intérêts des deux parties concernées, à savoir le locataire et le propriétaire.
Location meublée : comment choisir sa fiscalité ?
La location meublée est un levier vigoureux pour se construire un patrimoine, tout en minimisant la fiscalité. Elle est alors une stratégie efficace pour faire des économies d’impôts. Le statut du loueur demande un examen approfondi de sa situation fiscale et patrimoniale. Contrairement à la location d’un terrain nu, les revenus provenant d’une location meublée relèvent de la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le choix de la fiscalité permet de ne pas payer d’impôt pendant l’établissement du patrimoine. La location meublée donne un moyen de posséder un patrimoine immobilier en réduisant les impôts par rapport au prix d’achat du bien, et aussi pendant la période d’exploitation des recettes obtenues. Après une certaine période d’amortissement, il est possible d’encore investir pour pouvoir créer un nouveau déficit et défiscaliser les revenus. Aussi, l’investisseur peut en même temps rembourser son placement. Sur plusieurs régimes proposés, le régime réel est plus attractif. Cette alternative doit être pratiquée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le loueur souhaite y bénéficier. Par contre, si le propriétaire est soumis au régime réel d’imposition de l’année précédent il devient éligible au régime micro-BIC, et peut exercer avant le 1er février. Ensuite, il a une option et peut revenir à un régime réel d’imposition pour l’année suivante.
Régime Réel simplifié
Le régime réel s’applique automatiquement lorsque les loyers reçus sur l’année civile dépassent 70 000€. Dans le cas d’une première location en meublée, il y a obligation de se déclarer au greffe du tribunal de commerce en envoyant une déclaration appelée P0i dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Suivant cette déclaration peut être opté le régime réel.
L’option LMNP réel s’emploiera donc pour une durée de deux ans, en débutant par les revenus de la première année d’activité.
Le régime du bénéfice réel s'applique obligatoirement lorsque les revenus sont supérieurs au plafond défini.
Régime réel normal
L’intérêt de la location meublée au régime réel est d’amortir la valeur du logement, c’est à dire soustraire des revenus locatifs environ 2% du prix d’achat. Les frais d’acquisition sont déductibles l’année de leur paiement ou sinon, amortissables. C’est une différence majeure par rapport aux autres régimes fiscaux. Le régime du réel peut être choisi volontairement, même si les revenus meublés sont inférieurs au plafond défini.
Régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC suggère une fiscalité très simplifiée. Il est offert un abattement forfaitaire de 50% à appliquer sur les revenus bruts meublés. Après cela, les revenus sont soumis à un impôt sur le revenu et un impôt sur les prélèvements sociaux qui à hauteur de 17,2%. Ce régime est appliqué par défaut dans le cas où les revenus de la location meublée sont inférieurs au plafond de 70 000€. Il faut connaître que les revenus bruts correspondent aux loyers et aux charges perçus pour des biens meublés pendant une année.
Le régime micro-BIC est donc avantageux si les charges déductibles sont inférieures à 50%.
Exemple de fiscalité LMNP au régime réel simplifié
L’exemple pris est le cas d’un appartement de deux pièces acheté à 400000€ net. Il est loué à 1500€ hors charges et le propriétaire a effectué un emprunt à 200000€. Il est remarqué dans l’exemple ci-dessus que l’amortissement du bien à 3% compense en totalité tout le loyer. Il est à rappeler que les rendements bruts sont seulement de 4% par rapport à la grandeur de la location meublée. A faible rendement locatif, l’amortissement du bien est donc dominant. Si le loueur loue dans une zone avec un rendement locatif à 8%, l’amortissement du bien sera en convenance du loyer, donc deux fois plus faible. A noter qu’il y a une possibilité de déduire les intérêts d’emprunt comme en location vide. Mais cela vient également à amortir les frais de notaires et les frais d’agence qui sont respectivement de 28000€ et 16000€, et amortis sur 10 ans.
Exemple de fiscalité LMNP au régime réel normal
Prenant le cas d’un appartement acheté à un montant de 220 000€, cela représente 4 000€ de déduction par an, un montant considérable qui permet d’effacer quasiment l’imposition et les prélèvements sociaux. Pour ce même appartement, les charges se présentent comme suit :
- La location annuelle est de 10 000€.
- L’amortissement logement est de 4 000€, calculé à 2% de 200 000€ hors le prix du terrain.
- L’amortissement mobilier est à 1 000€.
- Les intérêts d’emprunt valent 1 000€.
- Les frais annuels composés de taxes, dépenses courantes, frais de gestion sont de 2 000€.
- Les charges locatives coûtent 1000€.
- Le bénéfice net ou revenu imposable est de 1000€.
- L’impôt à 30% et les prélèvements sociaux de 17,2% valent 472€.
Exemple de fiscalité LMNP au régime micro-BIC
Le loueur est soumis de plein droit au régime simplifié d’imposition en N-1 puis devient éligible au régime micro-BIC en N. Il doit cependant dans ce cas exercer avant le 1er février N+1. Cette option est valable pendant une année, et elle se reconduit automatiquement tant que le loueur ne dénonce pas, toujours avant le 1er février de l’année. La règle fiscale est en principe de 50 % d’abattement jusqu’à 70.000 € de recettes, comprenant les loyers et les charges perçus. Il faut noter qu’il y a une exception pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme auquel l’abattement est de 71 % et s’applique jusqu’à 170.000 € de recettes par an. Le propriétaire obtient donc 15.000 € de recettes par an. Et ce dernier est imposé à l’impôt sur le revenu au montant de 7.500 €.
